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蛋殼公寓高靖:數據驅動是提升價值的核心
發布時間:2020年01月22日 09:35:53

(網經社訊)蛋殼公寓17日登陸紐交所成功上市,成為2020年國內首個上市的長租公寓創業公司。在上市現場,蛋殼公寓聯合創始人兼首席執行官高靖在接受騰訊《一線》獨家專訪時強調,數據驅動是公司成立以來的核心,未來也將是進一步提升價值的關鍵。

蛋殼公寓誕生于2015年,當時正是國內O2O創業最火熱的時期,許多創業公司的普遍打法是,運用大量的資金盡快擴大市場規模,爭取做到行業前列,以在未來的競爭中占據有利地位,但高靖在接受騰訊《一線》采訪時表示,公司從一開始便并不是按照這樣的邏輯去做業務,而是真實看到了國內租房市場當時存在的痛點。

高靖表示,中國的租房市場存在高度的分散化和低效率的問題,由機構管理的租房房源不足2%,對比美國日本分別高達57%和80%的比例,還存在很大的提升空間,而蛋殼公寓的產生,正是為了解決這樣的痛點,通過技術手段,讓租房的供給和需求方能夠通過蛋殼的平臺更好地對接。

在上市前一周,高靖帶領團隊在美國進行了密集的路演,向投資人面對面介紹蛋殼的業務和模式,高靖對騰訊新聞《一線》表示,盡管這一模式在美國很新,但投資人的反饋良好,多數投資人看好蛋殼的模式。

自2015年成立以來,蛋殼的業務一直保持快速擴張,最早在北京開展業務,隨后將業務拓展至深圳、上海等其他一線重點城市,進入2017年,蛋殼公寓加快了向二線城市擴張的步伐,在不到兩年的時間內,又先后進入杭州、天津、武漢等10個城市。

高靖表示,蛋殼的業務發展策略是伴隨中國城鎮化的進程同步進行的,目前業務已經擴展至二線城市,但這些二線城市同時也有很強的增長潛力,未來甚至也會成為一線城市,他以蛋殼公寓已經進入的武漢舉例,這座城市通過“雙百萬計劃”,正在朝著成為一線城市目標邁進。

根據艾瑞咨詢的市場調研數據顯示,中國的租房市場在2018年達到1.8萬億,到2023年將達到3萬億人民幣,是2018年的近2倍。

針對中國的租房市場存在高度分散和低效等問題,高靖認為,引入技術,是幫助消除這一傳統市場中供需雙方“痛點”的有效手段。

蛋殼公寓所提供的新型的租房商業模型,可以歸納為三個特點:中心化、標準化以及在線化。

具體而言,蛋殼公寓通過與房東簽訂長租合約,大量獲得房源,再將這些公寓進行裝修和家具布置,通常這個過程需要17-21天,隨后再將這些房源轉租給租客。

蛋殼公寓稱,在與房東簽約取得房源后,裝修布置完成之前,并不會產生任何收入,直到將房源租給租客后,才會由現金流出轉變為現金流入。

根據招股書披露,從2017年第一季度至2019年第三季度,每個季度公寓的回款期通常在12至20個月,蛋殼公寓稱,隨著規模的擴大,將會提高效率、改善成本,將這一回款時間進一步縮短。

在從一線城市向二線城市迅速擴張的過程中,蛋殼公寓也將旗下所掌握的房源數量進一步做大,從2015年底的2434間公寓,增長至2019年9月底的40.6萬間,實現了166倍的增長,2015至2018年復合年化增長率高達360%。

隨著房源的不斷增長,蛋殼公寓的收入規模也在隨之快速增長,2017年全年收入為6.56億元人民幣,2018年為26.75億元,2019年前9個月為16.73億元,但與此同時,獲得收入相應的成本,也即蛋殼公寓需要向房東支付的租金也同樣增長迅速,2017年,房租成本為5.11億元、2018年為21.7億元,2019年前9個月為44.5億元。

照此計算,蛋殼公寓目前的毛利率水平在10%左右,但由于其他費用,包括折舊、裝修等運營費用依然居高不下,使得蛋殼目前的盈利狀況并不樂觀。

根據招股書披露,2017年全年,蛋殼公寓運營虧損為2.18億元人民幣,2018年運營虧損為12.2億、2019年前9個月運營虧損為23.13億。

盡管目前的盈利狀況不佳,但目前蛋殼公寓以旗下40多萬套房源的規模,在行業中處于頭部地位,接下來考驗的,則是蛋殼公寓在運營方面效率的進一步提升。

高靖認為,堅持以數據驅動,是提升價值的有效手段。蛋殼有一套被稱為“蛋殼大腦”的人工智能系統,專門基于數據分析來做出實時無偏的決策,以幫助指導業務運營中的每個步驟。

“蛋殼大腦”還具備自我學習功能,能夠將過去城市和用戶數據等數據信息,運用到新進入城市中,提升每筆交易的效率。這一套系統能夠降低進入新市場需要了解本地情況的依賴性并提升效率。

蛋殼公寓此次上市發行價為13.5美元,根據該發行價,蛋殼IPO融資總額為1.4億美元。高靖表示,此次融資將有約4000萬美元的資金投入到進一步提升技術中,用科技手段將租房流程標準化和在線化。

根據招股書披露,蛋殼公寓與房東之間所簽的租約租期通常是4至6年,以這樣較長的租期換取較低的租金費用,蛋殼公寓與租客通常簽訂的是1年的租約。

蛋殼公寓的這一套商業模式,核心是要在租約存續期內,設法提高單個公寓所產生的價值,最終改善盈利狀況。

這一價值主要從兩方面來挖掘,首先自然是租金收入,這就要在盡量短的時間內,將房源租出去,產生租金收入。招股書顯示,截至2019年6月30日,旗下房源入住率為87%,截至2019年11月30日,入住率為77.9%。

在提高租金收入方面,未來仍有一定的空間,根據招股書披露,由于規?;托驶膬瀯?,蛋殼公寓在北京六個城區的單間平均租金為2788元,比該平臺外單間平均5784元的租金,低了一半。

除了從租客支付的房租獲取以外,價值產生的另一個方面是通過其他增值服務來獲取。蛋殼天使投資人、董事長沈博陽曾在接受采訪時稱,蛋殼公寓未來能夠成為生活服務的入口。

根據招股書披露,從2017年下半年起,蛋殼開始向租客按月收取服務費,通常為租金的6%至8%。這一部分在未來仍然有進一步增長的潛力。(來源: 騰訊科技)

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